금리하락기에 연금계좌 분산투자 포트폴리오에 리츠 ETF를 고려해 보았습니다.
분산투자를 고민하시는 분들을 위해 한 가지 꼭 짚어보고 싶은 분야가 있습니다. 바로 리츠 투자입니다. 국내외 다양한 부동산에 소액으로 투자할 수 있고, 배당 수익도 기대할 수 있어 장기적인 포트폴리오 구성에 크게 도움이 됩니다. 특히 금리 변동이 잦아지는 시점에서, 리츠(REITs)는 일정 수준의 현금 흐름을 제공하며 고정된 배당 매력을 갖춘 투자 자산으로 주목받고 있습니다.
오늘은 제가 실제로 연금계좌 등에 KODEX 리츠 ETF를 직접 편입하여 운용 중인 경험을 바탕으로, 국내에서 가장 유명한 두 리츠 ETF인 KODEX 한국부동산리츠인프라와 TIGER 리츠부동산인프라(이하 각각 ‘KODEX 리츠’와 ‘TIGER 리츠’)를 비교해보겠습니다. 또한, ‘ETF Check’ 사이트에서 제공하는 데이터를 통해 두 리츠의 투자 비중, 세금 혜택, 배당 등을 구체적으로 살펴보면서 금리 하락 국면에서 리츠가 어떤 장점을 갖고 있는지도 함께 알아보겠습니다.
1. 리츠(REITs)와 리츠 ETF란 무엇인가?
리츠(REITs)는 다수의 투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 자산에 투자하고, 그 수익을 배당 형태로 돌려주는 구조이며 주식처럼 거래가 가능합니다. 또한 삼성이나 미래에셋 등 여러 자산운용사들은 여러 리츠들을 한 바구니에 담아 ETF 형태로 판매하고 있습니다. 따라서 현재는 연금계좌에서도 상대적으로 소액으로도 부동산 시장에 참여할 수 있게 되었습니다. 이때 핵심은 안정적인 임대소득 기반으로 수익률을 기대할 수 있고, 게다가 금리 변동에 민감하게 반응한다는 점입니다. 금리가 하락 국면으로 접어들면 대출 비용이 줄어들어 부동산 운용이 수월해지고, 이를 보유한 리츠들은 배당 매력 및 자본 이득 측면에서 긍정적인 평가를 받게 됩니다.
최근에는 세금 측면에서도 리츠 투자에 우호적인 방향으로 바뀌고 있습니다. 일정 요건을 충족하면 배당금에 대한 분리과세(9.9%) 혜택을 받을 수 있고, 연금계좌 등을 활용하면 절세 효과까지 기대할 수 있습니다. 이러한 요소들은 분산투자 포트폴리오에서 리츠가 매력적인 이유가 되며, 안정적인 배당과 상대적으로 낮은 변동성으로 인해 금리 인하 시점에는 더욱 빛을 발합니다. 또한 지난해에 비해 현재는 리츠 가격이 하락하여 상대적으로 시장가격대비 배당률이 높아 저가매수할 수 있는 기회이기도 합니다.
2. 분산투자 포트폴리오에서 리츠의 역할
분산투자를 고민할 때, 자산군별로 특성을 다르게 가져가야 합니다. 채권, 주식, 금, 가상자산 등 다양한 자산이 있겠지만, 포트폴리오에 부동산 섹터를 포함하면 상대적으로 안정적인 현금 흐름을 기대할 수 있습니다. 특히 리츠 ETF 투자는 임대료 수입(배당)과 더불어 주가 상승에 따른 자본 차익을 동시에 노릴 수 있어 강력한 분산투자 수단이 됩니다.
리츠는 개별 부동산을 매수하는 것보다 훨씬 진입장벽이 낮습니다. 소액으로도 진입할 수 있고, 관리나 임대 같은 번거로운 과정을 직접 챙길 필요가 없습니다. 또한, 레버리지를 활용한 부동산 매입 구조로 인해 금리 인하 시기에 대출 비용이 줄어들어 수익률 개선에 직접적인 영향을 받습니다. 여러 종목의 리츠를 담고 있는 리츠 ETF는 이런 리츠의 장점을 더욱 극대화합니다. 나아가 투자가치가 높은 물류센터 리츠, 오피스 리츠 등 성장 가능성이 높은 섹터를 고루 편입해 두면 시장 흐름에 따른 불확실성도 상쇄할 수 있습니다.
3. 금리 하락기 리츠 투자는 왜 유리한가?
금리 환경이 바뀔 때 가장 큰 반등을 기대할 수 있는 자산 중 하나가 리츠입니다. 보통 금리가 오르면 리츠의 자금 조달 비용이 늘어나 배당과 분배금이 줄어들 수 있습니다. 반대로 금리가 인하 국면에 들어서면, 부동산 운용 과정에서 발생하는 금융 비용이 감소해 임대소득에서 차지하는 대출이자 부담이 줄어듭니다. 이런 구조적인 이유 때문에 리츠와 관련 ETF 투자는 금리 하락기에 특히 매력적입니다.
예컨대, 미국의 상업용 부동산 리츠 대표주자인 리얼티 인컴(Realty Income)은 고금리 시기에 주가가 크게 조정을 받았으나, 최근 물가 상승률 둔화와 함께 금리 인하 기대가 커지자 점차 반등세를 보이고 있습니다. 국내에서도 금리가 떨어지면, 투자 비중을 더 늘리려는 투자자들이 늘어나면서 리츠 시장에 대한 관심이 높아질 것으로 보입니다.
리얼티 인컴 차트를 보면 미국 기준금리가 최고치에 달했을 2023년 9월에 가격이 급격하게 하락했다가 50달러대를 회복하는 모습을 보여주고 있습니다. 미국의 경우, 물가가 높았던 2024년 5.5% 고금리를 유지했던 것에 비해 현재 기준금리는 4.5%로, 작년 말 이후 인하 쪽으로 방향이 정해진 모습입니다. 따라서 앞으로는 인상보다는 인하의 여력이 남아있다고 볼 수 있습니다. 채권 투자와 마찬가지로 리얼티 인컴 같은 리츠 주식들은 금리와 역의 상관관계에 있는 것을 볼 수 있습니다(금리가 떨어지면 가격이 오르지요).
미국 기준금리 추이(출처-investing.com)
4. 리츠 ETF 비교 – KODEX 리츠 vs TIGER 리츠: ‘ETF Check’로 살펴보기
국내 ETF 시장에서 가장 많이 언급되는 리츠관련 상품은 ‘KODEX 한국부동산리츠인프라’와 ‘TIGER 리츠부동산인프라’입니다. 저 역시 연금계좌에서 KODEX 리츠에 일정 투자 비중을 두고 있습니다. 두 상품 모두 상장된 리츠들을 편입하고 있어, 각각의 기초자산 특성에 따라 약간씩 다른 포트폴리오 구성을 보입니다.
- TIGER 리츠: 시가총액 상위 리츠를 중심으로 고르게 편입하는 방식이며, 매월 말일 기준으로 배당이 나오는 구조입니다. 구성된 개별 리츠의 배당기준일이 제각각이라 실제로 월마다 분배금이 조금씩 달라질 수 있으나, 연 환산 기준으로 볼 때는 대체로 6~7% 수준의 배당수익률을 형성합니다. (최근에는 배당금액 변동성을 줄이기 위해 일정 수준으로 유지하는 노력을 보이고 있습니다.)
- KODEX 리츠: TIGER 리츠에 비해 상장 시기가 조금 늦었고, 특정 섹터나 특성 있는 리츠에 조금 더 높은 비중을 배분하는 경향이 있습니다. 예를 들어 물류센터 리츠(ESR켄달스퀘어리츠)나 안정적 배당을 제공하는 인프라 리츠(맥쿼리인프라) 등을 중심으로 포트폴리오를 구성합니다. 보수 역시 낮은 수준이고(0.09%), 절세 측면에서도 경쟁력이 있어 많은 투자자들이 주목하고 있습니다.
두 상품 모두 ‘ETF Check’ 같은 비교 사이트에서 최근 분배금 지급 현황, 보유 종목, 시가총액 추이 등을 간단히 비교할 수 있습니다. 이때 자신의 투자 목적에 맞춰 투자 비중을 결정하는 것이 바람직합니다. 장기적인 배당을 원하는 분은 꾸준히 배당금을 지급하는 상품 위주로 살펴보고, 다양한 부동산 섹터에 분산투자하고 싶다면 리츠들을 고루 편입하는 ETF를 우선 고려하시면 좋겠습니다.
저의 경우는 기존 개인연금 분산투자 포트폴리오에서 공개했듯이 배당수익률이 높거나(제이알글로벌리츠) 안정적(맥쿼리인프라)이거나, ESR켄달스퀘어리츠처럼 물류센터로 시대의 흐름을 보여주는 리츠로 구성된 코덱스 리츠를 선택하였습니다. 또한 롯데리츠의 비중이 조금 낮은 것도 영향을 미쳤습니다. 타이거 리츠에 비해 상대적으로 늦게 출시한 후발주자로서 총규모(AUM)은 더 작습니다만, 이미 2천억원 규모를 돌파하여 유동성에 문제는 없다고 판단했습니다.
또한
참고로 위에서 보듯이 가장 관심이 높으실 배당규모도 비교해 봤을 때 코덱스 리츠가 시가배당률 9%로 저에게는 더 매력있게 다가왔습니다.
5. 세금과 절세, 그리고 분리과세 혜택
리츠 ETF 역시 다른 금융상품처럼 세금이 부과됩니다. 다만 연금계좌(연금저축 혹은 IRP)를 활용할 경우 절세 효과가 상당히 큽니다. 배당소득세가 아닌 연금소득세로 처리되어 세율이 낮아지는 경우가 많고, 연금계좌 납입 시 세액공제 혜택도 누릴 수 있어 자산 증식에 효과적입니다.
또한 리츠 배당소득은 일정 요건을 만족할 경우(보통 공모 리츠의 지분 보유 등) 15.4%가 아닌 9.9%로 분리과세 혜택을 받을 수 있어 고액 자산가들에게 특히 인기가 높습니다. 이렇게 절세와 분리과세 혜택을 모두 고려하면, 리츠는 장기 투자 관점에서 매력적인 선택지로 평가됩니다.
6. 매입 타이밍과 금리 변동의 상관관계
금리 변동이 다가올 때마다 많은 투자자들이 “지금이 저점인가?”를 고민하곤 합니다. 사실 저점 예측은 쉽지 않습니다. 다만 금리가 하락할 가능성이 높다고 판단되는 국면에서는 리츠 투자를 조금씩 늘려가는 방법을 고려해볼 만합니다. 배당투자 관점에서 보면, 매월 말일 기준으로 배당이나 분배금을 지급받을 수 있기 때문에 월말 이전에 진입하는 투자자가 많습니다.
일부 분들은 “배당락 이후에 매수해야 한다”라는 의견도 있습니다. 배당 받는 대신 배당락으로 주가가 조정될 수 있기 때문이죠. 하지만 배당락 후 주가 낙폭이 생각보다 크지 않은 경우가 많고, 장기적으로 보면 배당을 꾸준히 누적하는 쪽이 더 유리할 수 있습니다. 결국 개인의 세금 상황과 목표 수익률에 따라 전략이 달라질 뿐, 분산투자 포트폴리오 관점에서 리츠 ETF 투자는 충분히 매력적이라는 점은 변함이 없습니다.
7. 금리하락기 리츠 ETF 투자: 안정성과 성장성을 동시에
금리 상황이 언제 어떻게 바뀔지 예측하기 어려운 시대입니다. 이런 불확실성 속에서 리츠 ETF 투자는 부동산이라는 실물 자산을 통해 안정적인 배당 수익을 추구하면서도, 금리 인하 국면이 올 때는 자본 이득까지 노려볼 수 있는 독특한 투자처가 됩니다. 채권, 주식, 가상자산 등에만 비중을 두기보다는, 최소 20~30% 정도를 리츠 같은 대안자산에 배분해두면 하락장에서도 마음이 한결 편해질 수 있습니다.
제가 직접 연금계좌 등에 KODEX 리츠 ETF를 장기 보유하고 있는 이유도 바로 이 점입니다. 분산투자와 절세 측면에서 합리적인 대안이 될 수 있기 때문이죠. 실제로 리츠가 망하거나 상장폐지되는 경우가 매우 드문 만큼, 중장기적으로 꾸준한 현금 흐름을 원하는 투자자들에게 매력적인 옵션이라 확신합니다. 특히 요즘과 같은 금리하락기 리츠 ETF 투자가 향후에 더욱 빛을 발할 것으로 기대 됩니다.
분산투자 포트폴리오 내 리츠 투자로 금리하락기에 대비
정리하자면, 금리 하락이 예상되는 시점에서 리츠(REITs)는 안정적 배당과 미래 성장 가능성을 모두 확보할 수 있는 매력적인 자산입니다. 무엇보다 다양한 리츠가 모여 있는 리츠 ETF 투자를 통해 소액으로도 부동산 섹터에 참여할 수 있고, 분산투자 포트폴리오의 변동성을 낮출 수 있습니다. 분산투자와 절세에 관심이 있으시다면 지금부터 리츠 ETF에도 한번 관심을 가지셔도 좋을 것 같습니다.